Kupię nieruchomość
Wybór agencji
W Polsce agencje zazwyczaj nie mają wyłączności na wystawianie ofert nieruchomości, to znaczy, że nawet 90% ofert z jednej agencji można znaleźć w konkurencyjnych agencjach. Opierając się na naszym wcześniejszych doświadczeniach wiemy, że współpraca z wieloma agencjami często prowadzi do wizytowania tej samej posesji nie jeden raz, co oznacza stratę czasu i pieniędzy. Z tego względu zalecana jest współpraca z jedną dobrą agencją, taką jak „At Home”, w całym procesie poszukania domu.
Wybór rejonu
Zanim wybierzesz okolicę w której będzie twój dom, mieszkanie czy apartament, dobrze jest by uwzględnić wymogi Twojej rodziny zarówno dziś jak i w dłuższym czasie. Ważnymi czynnikami są takie jak lokalizacja biura, bliskość szkoły, lokalnych udogodnień socjalnych, jak i nieprzewidywalnych czynników np. klimat kontynentalny – mogą one determinować Twój wybór lokalizacji. Nie wahaj sie prosić o radę w tych aspektach transakcji Twojego doradcę.
Wizytacja posesji
Przy wizytacji posesji zalecamy, by pozostać neutralnym i unikać wyrażania opinii osobistych lub innych informacji dotyczących posesji z właścicielem gdyż mogą one zmniejszyć Twoje szanse na pozytywne zakończenie. Generalnie zalecamy byś pozostawił negocjowanie Twojemu agentowi.
Zakup nieruchomości w Polsce
Pierwszym krokiem po wyborze nieruchomości jest napisanie oferty kupna do właściciela. Odpowiedź winna nadejść po ok. tygodniu. Jeśli oferta jest zaakceptowana, potrzebujesz prawnika, który zbada stan prawny nieruchomości w rejestrze hipotecznym i poprowadzi Cię przez cały proces sprzedaży. Prawdopodobnie taką osobę zaproponuje Ci Twój agent. Gdy san prawny własności zostanie ustalony, powinieneś wpłacić zaliczkę 10 – 20 % i umowa kupna zostanie podpisana. Adwokat winien wówczas wysłać umowę do biura rejestru hipotecznego, gdzie zostanie wpisane Twoje nazwisko w rejestrze tytułu własności. Zapobiega to sprzedaży tej nieruchomości następnemu nabywcy lub ustanowieniu na niej zastawu. Jeśli nie możesz być obecny w czasie procesu zakupu, możliwe jest upoważnienie kogoś, by występował w Twoim imieniu. Takie upoważnienie musi być sporządzone u notariusza. Po wpłaceniu całej uzgodnionej ceny, upoważniona osoba może przejąć posesję w posiadanie.
Wymogi formalne, dotyczące umowy sprzedaży.
- Umowa ma formę pisaną
- Wszystkie umowy są spisywane przez adwokata, lub w biurze notarialnym
Bez spełnienia powyższych wymogów, w hipotece nie zostanie zarejestrowany wpis o nabyciu nieruchomości.
W umowie należy zawrzeć odpowiednie dane, stosownie do notarialnych, czy adwokackich procedur prawnych. Poniżej przedstawiamy najważniejsze elementy umowy.
- Dane osobowe stron (imię, nazwisko, data urodzenia, panieńskie nazwisko matki, adres zamieszkania, nr PESEL, nazwa, adres siedziby, numer NIP
- Szczegóły opisujące własność (nazwa miejscowości, numer działki ewidencyjnej)
- Narodowość stron
- Data i miejsce realizacji umowy
- Parafy stron na wszystkich częściach umowy (włączając świadków) na każdej stronie, w przypadku umowy zawierającej wiele stron.
Inne niezbędne składniki umowy
- Harmonogram płatności
- Możliwe zastawy
- Nazwa banku dokonującego zastawu hipotecznego
- Waluta
- Termin nabycia
- Meble i wyposażenie pozostawiane w nieruchomości
Rozważność
- Nabycie nieruchomości przez firmę wymaga jej rejestracji w Polsce.
- a.Firma musi być zarejestrowana w Polsce jako podmiot zagraniczny lub jako osoba prawna.
- b.Siedziba firmy musi znajdować się w Polsce
- c.Dokument rejestracji i akt założycielski musi być podpisany przez każdą osobę widniejącą w rejestrze firmy.
- d.Dokument rejestracji musi zawierać:
- i.Nazwę firmy
- ii.Umiejscowienie siedziby
- iii.Nazwiska i adresy członków
- iv.Rodzaj działalności firmy
- v.Wielkość kapitału i jego dostępność
- vi.Sposób rejestracji firmy
- vii.Nazwiska i adresy zarządzających
- viii.Data zakończenia działalności (jeśli zarejestrowano na określony czas)
- Z reguły najlepszym rozwiązaniem jest zarejestrować spółkę z o.o. Założenie takiej spółki wymaga minimum 5000 zł wkładu w polskim banku. Prowadzenie rachunku kosztuje ok. 20 zł/miesięcznie. Koszt rejestracji firmy wynosi ok. 1200 zł.
- Koszty płacone przez nabywcę:
- a)Wynagrodzenie adwokata (ok. 0,75% ceny sprzedaży)
- b)Podatek skarbowy (zależny od ceny sprzedaży)
Kilka ważnych porad
Najważniejsza porada – minimalizuj ryzyko
- wybierz rzetelnego przedstawiciela prawnego
- czytaj każdy dokument
- działaj z odpowiednią uwagą i zapobiegliwością
Wybór przedstawiciela prawnego
Bardzo ważnym jest wybór pewnego przedstawiciela prawnego. Odpowiedni przedstawiciel prawny, stosownie do jego rzetelności i wiedzy fachowej, zwraca uwagę na subtelności prawnego tytułu własności.
Nabywca powinien mieć umowę sporządzoną przez jego przedstawiciela prawnego, odpowiedzialnego przed nim, bądź strony wybierają prawnego przedstawiciela sprzedawcy, prosząc go o przedstawienie wzoru umowy do wglądy przed jej podpisaniem. Każde pojedyncze słowo może mieć istotnie zmienić znaczenie tekstu.
Polecamy by zawsze brać przedstawiciela prawnego do nadzorowania procedury notarialnej, jak i dostarczenia wzoru umowy w celu zminimalizowania potencjalnych problemów.
Czytanie i interpretacja dokumentów
Odczytanie i interpretacja dokumentów powinno rozpocząć się od dokumentu tytułu własności, zawierającego nazwisko właściciela, identyfikację własności, datę sporządzenia, obciążenia i przeszkody, itp. Tytuł własności nie może być starszy, niż 30 dni. (Jest to ważne, gdyż zmiany w stanie prawnym własności mogą być wprowadzone nawet w dniu spisywania umowy sprzedaży, włączając nabycie własności, lub długotrwały spór sądowy). Bardziej zapobiegliwi prawnicy zazwyczaj sprawdzają dokument tytułu własności na dzień zawarcia umowy lub przed zapłatą ceny nabycia.
Dodatkowo tytuł własności , dokument fundacyjny musi także zawierać wszystkie niezbędne detale dotyczące tej własności. Dokument fundacyjny wyjaśnia dokładnie, jakie są składniki nieruchomości.
Upewnij się, że przeczytałeś ostateczną wersję umowy dostatecznie uważnie; nawet jeśli różnice między oryginałem a projektem są niewielkie, wyeliminuje to późniejsze nieporozumienia i błędy drukarskie. Oszczędność kilku minut może zaowocować latami sporów sądowych lub nawet utratą własności.
Działaj uważnie
Tytuł własności musi dotyczyć wyłącznie właściciela, który jest osobą wpisaną w księdze wieczystej. Także prowadzący przedstawiciel prawny lub notariusz jest zobowiązany do identyfikacji tożsamości stron, wskazane jest byś starannie sprawdził tożsamość sprzedającego.
W związku z częstotliwością występowania podrobionych dokumentów kilka dodatkowych pytań i może niewielki dodatkowy wysiłek znacznie redukuje szansę oszustwa.
Obowiązki sprzedającego.
Sprzedający musi poinformować nabywcę o wszystkich cechach nieruchomości, okolicznościach i warunkach, szczególnie wszystkich klauzulach i jej obciążeniach prawnych. Co więcej, sprzedający musi zapoznać nabywcę z dokumentami dotyczącymi takich okoliczności jak obciążenia i klauzule.
W przypadku gdy sprzedający nie potrafi wypełnić tych obowiązków, nabywca może:
- żądać obniżenia ceny sprzedaży
- unieważnić umowę
- żądać odszkodowania
Nabywca nie może żądać odszkodowania, w przypadku nie sprawdzenia zapisów w księdze wieczystej.
Przeszkody prawne
Należy dokładne przeczytać tytuł własności, najlepiej z pomocą profesjonalisty, by przeanalizować nawet najdrobniejsze detale mogące mieć potem duże znaczenie.
Sprzedający jest zobowiązany przedstawienia tytułu własności i wystawienia własności wolnej od obciążeń i przeszkód prawnych. Nabywca może żądać odszkodowania za spłatę obciążeń, lub samemu spłacić obciążenia na koszt sprzedającego.
Obciążenia wykazane w Księdze wieczystej to:
- dzierżawa wieczysta
- obciążenie hipoteki
- prawo pierwokupu i obciążeń
- serwituty; prawo do egzekucji, prawo do eksploatacji itp.
Dzierżawa wieczysta
Własność może być ograniczona do dzierżawy wieczystej, osoba sprzedająca przelewa wówczas swoje prawa na nabywcę w tej samej formie. Zgoda osoby upoważnionej do dzierżawienia wieczystego nie jest warunkiem ważności umowy sprzedaży, jednak w przypadku dzierżawy wieczystej dożywotniej osoba upoważniona może rozporządzić własnością po śmierci dzierżawcy. Zapłata ceny sprzedaży lub jej ostatnia rata ma miejsce po tym, gdy osoba upoważniona do dzierżawienia wieczystego uchyli to prawo.
Obciążenie hipoteki
Jeśli nieruchomość ma obciążoną hipotekę umowa sprzedaży może być zawarta mimo istniejących obciążeń. Nie jest potrzebne żadne oświadczenie czy zgoda od zastawcy hipotecznego. W zgodzie ze stosowaną praktyką, sprzedający podejmuje zobowiązanie do zdjęcia obciążenia w określonym czasie, lub nabywca część ceny zakupu niezbędną do uwolnienia zastawu hipotecznego wpłaca do zastawu przedstawicielowi prawnemu.
Kwota obciążeń i osoby i metody płacenia im zawsze powinny być włączone do umowy (jest to ważne, ponieważ kwota wykazana w Księdze wieczystej wykazuje jej wartość w momencie dokonania wpisu, a nie wartość z chwili dokonania transakcji)
Prawo pierwokupu i obciążeń
Prawo pierwokupu i obciążeń stosuje sie najczęściej jako zabezpieczenie zastawu hipotecznego, w dokumencie tytułu własności nieruchomości. Umowa sporządzona w czasie obowiązywania prawa pierwokupu i obciążeń jest nieważna i bezcelowa.
W przypadku prawa pierwokupu i obciążeń zabezpieczających umowę dziedziczenia, przyszły spadkobierca musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy. Prawo pierwokupu i obciążeń zawsze jest wykazane w rejestrze Księgi wieczystej i odnośne dokumenty zawsze są dostępne w hipotece, gdzie jest rejestrowany aktualny stan prawny. Zaleca się wynająć profesjonalnego doradcę prawnego, do zbadania aktualnego stanu prawnego i źródłowych dokumentów dotyczących prawa pierwokupu.
Wydatki przy umowie sprzedaży
Stosuje się praktykę, że sprzedający ponosi koszty związane z wydaniem własności, wyjaśnieniem stanu pokazanego w rejestrach Ksiąg wieczystych (zapłatę długów z tytułu zastawu hipotecznego itp.) i podatki z tym związane.
Nabywca ponosi koszty sporządzenia umowy(prawnicy, itp.), opłaty skarbowe związane z nabyciem prawa własności i koszty wprowadzenia stosownych zmian w rejestrach Ksiąg wieczystych (prawny obowiązek związany z procedurą rejestracji własności)
Rynkowa cena obsługi prawnej zawiera się między 0,5 a 1,5 % ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość procentowa jest niewystarczająca, minimalna wartość opłaty jest określona przez prawnika.
Wysokość opłat skarbowych jest ustalona przez dekret Ministerstwa Sprawiedliwości, odpowiednio do wartości konkretnego przypadku.
English